導(dǎo)讀：高高興興的買一套房子，想著可以住進新家，解決了人生一個大事。萬萬沒想到一張公告讓所有的購房者都彷如掉到了冰窟窿里。本來一套商品房可以賣到120萬，結(jié)果卻變成了經(jīng)濟適用房，只價值90萬，一夜間仿佛房子貶值了30萬一樣。300多戶業(yè)主開啟了維權(quán)之路……

中房報記者 陳淑亞 鄭州報道

作為“傳說中”鄭州最大的房企――正商集團以“快速拿地、快速開發(fā)”的發(fā)展模式著稱， 但是在正商集團的大本營，該公司目前正遭遇一樁8年前已經(jīng)建好的小區(qū)的業(yè)主投訴。這個位于鄭州市金水區(qū)與宏達路交叉口東南角的項目名為宏達花苑，開發(fā)商為正商地產(chǎn)集團子公司河南興業(yè)房地產(chǎn)公司，目前興業(yè)房地產(chǎn)公司已經(jīng)從工商局注銷。從2014年至今，宏達花苑小區(qū)5棟樓共計約300多戶業(yè)主不斷通過各種渠道維權(quán)。

商品房變經(jīng)濟適用房

據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛開始于一張公告的曝光。去年12月9日，鄭州市國土資源局在宏達花苑小區(qū)門口張貼了一張公告。 “這張公告上顯示房屋的土地性質(zhì)為國有土地，土地用途為住宅經(jīng)濟適用房性質(zhì)。這個時候我們才感覺到情況不妙，被騙了。”而原來小區(qū)業(yè)主購買時認為的“商品房”實際上是經(jīng)濟適用房。此后維權(quán)上訪成了宏達花苑小區(qū)業(yè)主陳紅（化名）的家常便飯。

雙方矛盾的焦點在于宏達花苑的房子到底是屬于商品房還是經(jīng)濟適用房。而兩者性質(zhì)的不同，對于房屋的價值有很大差異。

業(yè)主陳麗對記者表示：“房屋沒有土地產(chǎn)權(quán)。對房屋的價值影響很大。同樣一套房屋，如果是經(jīng)濟適用房只能賣90萬元，而商品房可以賣到120萬元，兩者有接近30萬元的差價。一旦拆遷，經(jīng)濟適用房只能獲得房屋的賠償，而土地部分的溢價補償是沒有的。而且經(jīng)濟適用房滿5年才可以上市銷售，銷售前需要把其與商品房的差價補齊才能轉(zhuǎn)正?！?/p>

然而，經(jīng)濟適用房補齊差價的金額，近兩年在鄭州也有了大幅度提高。2005之前的差價款是按照房屋售價的10%繳納，2005~2010年的經(jīng)濟適用房差價款提高為房價的20%，現(xiàn)在則為房屋價格30%的差價款?！蓖觖惡椭T多業(yè)主認為，如果現(xiàn)在補償差價，這個差價應(yīng)該由開發(fā)商和政府管理部門來埋單。

陳麗和多名業(yè)主對記者表示，他們2007年購買宏達花苑時候的價格在3800元/平方米左右，開發(fā)商當時曾明確告知該項目是商品房，2008年項目交房后，房產(chǎn)證也順利發(fā)到業(yè)主手中。但在此之后，土地使用證卻一直沒有發(fā)到業(yè)主手中。期間業(yè)主也曾多次詢問和打電話咨詢項目開發(fā)商和正商集團，業(yè)主得到的答復(fù)則是“正在辦理中，請耐心等候”。

但是近8年后，業(yè)主并未得到正在辦理的土地證，而是收到了關(guān)于土地屬于國有的消息?！爸钡角岸螘r間鄭州市國土資源局的一紙文件，提醒了我們可能上當受騙了?！边@個文件，也激起業(yè)主的強烈不滿。

怪胎補差商品房

“宏達花苑小區(qū)在2007年，大家購買時都已經(jīng)賣到了3800元/平方米?！标慃悇t認為自己買的房子從價格上就是商品房。陳麗認為，圣地花園項目的經(jīng)濟適用房和補差商品房的售價遠低于陳麗購買的宏達花苑項目，而圣地花苑的地段和品質(zhì)均與宏達花苑類似。記者看到一份2007年鄭州市物價局對于圣地花苑項目的價格指導(dǎo)文件，文件顯示，該小區(qū)的經(jīng)濟適用房銷售基準價1675元/平方米，補差商品房銷售基準價為2138元/平方米。商業(yè)用房面積銷售價格則是自行認定。而當時周邊商品房小區(qū)的價格也僅為3800元/平方米左右。

不過，中國房地產(chǎn)報記者在物價局針對朝陽小區(qū)（宏達花苑為朝陽小區(qū)的一部分）一期和二期的經(jīng)濟適用房價格公告中看到，整個朝陽小區(qū)都申報的是經(jīng)濟適用房而不是補差商品房，價格均為1690元/平方米。銷售價格可以上浮，但是上浮價格最多不得超過3%。

對此，正商集團相關(guān)負責人在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，這個小區(qū)是當時歷史的產(chǎn)物，屬于“差額商品房”范疇，正商集團的做法合理合規(guī)。

正商集團相關(guān)負責人提到的所謂補差商品房，就是在“經(jīng)濟適用房小區(qū)建設(shè)商品房”。根據(jù)國家《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施的經(jīng)濟適用房項目利潤率按不高于3%核定；經(jīng)濟適用房用地屬于無償劃撥，開發(fā)商實行微利經(jīng)營。而在2005年之前，鄭州有關(guān)部門為彌補開發(fā)商的利益缺口，鼓勵開發(fā)商加入經(jīng)濟適用房建設(shè)，曾出臺措施，允許開發(fā)商在經(jīng)濟適用房小區(qū)內(nèi)開發(fā)一定比例商品房作為補償，這種房源在當?shù)乇环Q為“補差商品房”，即可以在經(jīng)濟適用房用地之內(nèi)，配建用來保證開發(fā)商利潤的商品房。而補差商品房在小區(qū)中的面積不超過小區(qū)總面積的30%。

正是這一全國獨有的鄭州政策，使得“補差商品房”作為鄭州房地產(chǎn)市場的公開規(guī)則，成為許多開發(fā)商加入經(jīng)濟適用房開發(fā)的動力。業(yè)內(nèi)人士指出，當初很多開發(fā)商普遍可以通過修改容積率，提高樓層等方式，給商品房留出建設(shè)土地，從而獲利。正商地產(chǎn)正是在這種情況之下，配建了補差商品房。據(jù)相關(guān)業(yè)主向記者反映，即便如此，宏達花苑作為配建的“補差商品房”，也違反了國家以及鄭州市政府的相關(guān)規(guī)定。2005年9月，鄭州市出臺了新的《鄭州市經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法》，其中禁止改變經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地的用途，同時禁止利用經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地變相進行商品房開發(fā)。也就是說，在2005年9月之后，鄭州將不會再有新的補差商品房出現(xiàn)。

一份合同多個定義

“正商集團下屬公司則是2006年建造的宏達花苑項目，并且在建好之后還按照遠遠高于經(jīng)濟適用房的價格，售賣了該處房子。” 有小區(qū)業(yè)主認為正商地產(chǎn)涉嫌欺詐。

“正商地產(chǎn)在經(jīng)濟適用房小區(qū)配建了相應(yīng)的商品房，開發(fā)商在8年前獲得了商品房面積指標，并且以商品房的價格出售給業(yè)主，這個價格高出經(jīng)濟適用房二到三倍，現(xiàn)在卻又認定小區(qū)為經(jīng)濟適用房?！蓖觖愓f這是讓業(yè)主最為氣憤怒的地方。

對于業(yè)主的說法，正商集團相關(guān)人士在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時則表示，消費者在購買時，對該房屋的產(chǎn)權(quán)情況是知情的，“當年購房的業(yè)主，很多都是當時在正商集團工作的職工?！痹撐蝗耸窟€指出，在雙方的購房合同之中，也明確表述土地獲取方式為“劃撥”地塊，規(guī)劃用途為經(jīng)濟適用房，因此無法得到土地使用證。

記者在一份由業(yè)主提供的宏達花苑購房合同中看到，該合同正面寫有“商品房買賣合同”字樣，但合同內(nèi)文中又寫有獲取土地方式為“劃撥”；同時在項目名稱一欄中，又標有“補差商品房”字樣。也就是說，在該份合同中，商品房和補差商品房的字樣均有出現(xiàn)。

雙方協(xié)商未果之下，業(yè)主又陸續(xù)到其他部門討要說法。據(jù)業(yè)主對記者表示，在與鄭州市房管局的領(lǐng)導(dǎo)接觸中，相關(guān)人士給出的說法則是，“在上述地塊上建設(shè)商品房，朝陽小區(qū)?宏達花苑（補差商品房），這是當時歷史的產(chǎn)物，多種原因造成?！比欢?，業(yè)主認為這并非解決方案，即便是歷史產(chǎn)物，其相關(guān)損失不應(yīng)全部由業(yè)主承擔。

“如果政府說是我們的責任，那么我們必會承擔?！?月18日，正商集團相關(guān)負責人稱。但中國房地產(chǎn)報記者就此問題采訪鄭州市房管局相關(guān)人員時，對方在獲悉記者的意圖之后，并未就此問題進行答復(fù)，僅表示知曉此事，稍后給予記者回復(fù)。但截至記者發(fā)稿時為止，并未收到對方相應(yīng)的回復(fù)。