“坦率地給大家報個賬，此項改革已經(jīng)減稅2500億元人民幣?！痹?014夏季達沃斯論壇上，國務院總理李克強在發(fā)言時就歷時兩年半的“營改增”試點減稅額度對外透露說。

“營改增”自2012年1月1日開始試點至今，目前剩下的幾個行業(yè)主要是生活服務業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)。日前，中國房地產(chǎn)報記者獲悉，財政部正在加快研究房地產(chǎn)業(yè)“營改增”方案，有望明年推行。

按照財政部計劃，2015年完成全行業(yè)的營業(yè)稅改增值稅，因此房地產(chǎn)行業(yè)最晚明年也將推行“營改增”。盡管具體的稅率標準未定，但專家稱“營改增”是一項減稅改革，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是個利好。

“17%的稅率有點高，不符合簡并稅收的原則。總的來說，可能要低于17%，在11%和17%之間再設一個檔?！必斦控斦茖W研究所一位稅收研究人士分析道。

稅制設計難點多

房地產(chǎn)行業(yè)實行“營改增”，除稅率的確定存在一定難度外，還有一系列問題待解決?！氨热缤恋爻杀驹趺吹挚?？存量資產(chǎn)怎么辦？這些對房企的稅負都有決定性影響。”尤尼泰（北京）稅務師事務所房地產(chǎn)部經(jīng)理趙杰在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時分析。即便房地產(chǎn)業(yè)改了增值稅，“房地產(chǎn)的增值稅和土地的增值稅會不會重合也是一個待解的問題?！?/p>

在趙杰看來，建筑業(yè)和金融業(yè)可能要先于房地產(chǎn)行業(yè)實行“營改增”。“對于房企來說，銀行利息也是比較大的成本。建筑業(yè)如果在‘營改增’過程中出現(xiàn)成本增加，就會把增加的成本轉嫁到房地產(chǎn)行業(yè)。”

房地產(chǎn)相關稅收在地方財政中占了較大比重，營業(yè)稅是地稅部門在收，而增值稅是國稅部門在收。對于“營改增”后是否會對地方財政產(chǎn)生一定影響的擔心，上述稅收研究人士認為，國家會通過一些過渡政策來解決。“如果房地產(chǎn)業(yè)實行‘營改增’，肯定還會出臺相應的財稅制度改革。在這期間會有一些過渡政策，按照‘營改增’的原則，原來營業(yè)稅屬于什么地方，‘營改增’后稅收仍然交給原地方。”

而“營改增”只是一系列財稅制度改革的開始?！暗?015年，全行業(yè)實行‘營改增’后，企業(yè)稅負減少了，更有利于企業(yè)的發(fā)展。隨著經(jīng)濟發(fā)展速度的提升，國家稅收總量不一定減少。”上述稅收研究人士認為，國家稅收穩(wěn)定問題并不需要擔心。“稅收政策是有增有減的，‘營改增’全面實行以后，減下來一部分稅，為增加稅提供空間，比如說房地產(chǎn)行業(yè)要全面推行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅。‘營改增’后會為房地產(chǎn)稅的開征騰出空間。”

財務管理更規(guī)范

“‘營改增’后，房企的利潤率是否受影響，要看企業(yè)的具體情況。我認為，整體來看，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是利好，因為‘營改增’是減稅政策?！鄙鲜龆愂昭芯咳耸刻寡?。

在趙杰看來，“‘營改增’對房企影響最大的是分管模式上的差別。因為營業(yè)稅算法比較簡單，增值稅有一些具體財務核算的規(guī)定，對財務管理水平要求更高。”原因在于，“‘營改增’對于房企來說，財務銷項進項的算法不同，最終需要納稅的結果可能就會有差別。因此稅負究竟是高還是低，取決于企業(yè)自身。如果進項能夠取得進項稅票，抵扣得多，稅負就會降低，否則稅負有可能提高?！?/p>

“增值稅相對于營業(yè)稅來說，是更嚴格的稅務管理。所以對企業(yè)來說，稅務風險會提高。舉一個例子，營業(yè)稅假發(fā)票處罰力度小，而增值稅已經(jīng)發(fā)生一些大案要案?！壁w杰表示。

因此，對于房企來說，“營改增”后對財務管理要求明顯提高，規(guī)范的財務管理是降低成本的重要一環(huán)。房地產(chǎn)業(yè)內人士表示，不管前景如何，“營改增”作為國家財稅體制的重大改革的一部分都會向前推進，這或將促使房地產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)品創(chuàng)新和營銷策略方面有所突破。因為只有當市場回到必須拼產(chǎn)品、拼價格、拼營銷的階段，房地產(chǎn)企業(yè)才會實實在在地關注產(chǎn)品的品質、關注創(chuàng)新，整個行業(yè)才會回歸健康的狀態(tài)。