“央視對(duì)房企欠繳土地增值稅的報(bào)道確實(shí)有失偏頗。不過(guò)，在這個(gè)多地未能完成控房?jī)r(jià)目標(biāo)、國(guó)土部叫停地王也成為一紙空文的特殊時(shí)期，央視出來(lái)這么一個(gè)報(bào)道，任志強(qiáng)和眾多房企又迅速反擊，把大家的眼球全吸引過(guò)去了，紛紛前來(lái)圍觀鷸蚌相爭(zhēng)，實(shí)際上最后的‘漁翁’是誰(shuí)呢？國(guó)稅總局和各地稅務(wù)局正好可以借機(jī)推進(jìn)征管工作。土地增值稅作為尚未水落石出的宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的一個(gè)組成部分，同時(shí)也作為各地稅務(wù)局年底沖刺完成財(cái)政收入目標(biāo)的有效手段，從嚴(yán)征管是必然的?！?/P>

11月26日，一位房地產(chǎn)稅收領(lǐng)域資深人士在接受地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)采訪時(shí)表示，未來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制中，土地增值稅將會(huì)是稅務(wù)部門配合宏觀調(diào)控的重要手段之一。

此前，國(guó)土資源部下發(fā)的一份內(nèi)部文件，亦印證了這點(diǎn)。在9月25日國(guó)土資源部召開(kāi)的“部分城市房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作座談會(huì)”上，國(guó)土部副部長(zhǎng)胡存智就曾表態(tài)，作為配合宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)的一項(xiàng)工作，未來(lái)將與稅務(wù)部門一起探索未銷售階段閑置土地開(kāi)征土地增值稅。

國(guó)稅總局的“面子和里子”

“土地增值稅征管力度是逐步加大的，近日引起社會(huì)關(guān)注的有關(guān)人員對(duì)欠稅的巨額推算，方法是不正確的，對(duì)稅收政策和征管方式存在誤解誤讀?！?1月26日晚間,國(guó)家稅務(wù)總局官方網(wǎng)站發(fā)出了一篇題為《稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司負(fù)責(zé)人就土地增值稅政策和征管情況答記者問(wèn)》的新聞，對(duì)央視所報(bào)道的房企欠繳土地增值稅3.8萬(wàn)億的新聞進(jìn)行了回應(yīng)。

該負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，“經(jīng)過(guò)這些年的努力，土地增值稅在配合國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，促進(jìn)普通住宅開(kāi)發(fā)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益等方面發(fā)揮了積極作用?！彼f(shuō)，2007年，全國(guó)土地增值稅收入同比增長(zhǎng)74.3%；2008年增長(zhǎng)33%；2009年增長(zhǎng)33.9%；2010年增長(zhǎng)77.6%；2011年增長(zhǎng)61.4%；2012年增長(zhǎng)31.8%；2013年1-10月組織收入2710.78億元，增長(zhǎng)22.2%。

恰在當(dāng)天下午，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)緊急召開(kāi)的房地產(chǎn)土地增值稅問(wèn)題座談會(huì)上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)戲稱：“央視報(bào)道得罪了全國(guó)各地的稅務(wù)局，房企欠繳3.8萬(wàn)億是在指責(zé)稅務(wù)局沒(méi)做好征管工作?！?/P>

不過(guò)國(guó)稅總局的回應(yīng)亦坦承，土地增值稅征管目前還面臨著一些困難和壓力，“主要反映在：由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)情況復(fù)雜，土地增值稅稅制設(shè)計(jì)也比較復(fù)雜。土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費(fèi)用情況，稅收征管難度大并容易產(chǎn)生執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。”

該負(fù)責(zé)人指出，下一步，稅務(wù)總局將進(jìn)一步完善制度措施，加強(qiáng)土地增值稅征管?！耙皇羌訌?qiáng)稅收政策宣傳，做好政策解讀；二是加強(qiáng)調(diào)查研究，及時(shí)處理清算中發(fā)現(xiàn)的新問(wèn)題，進(jìn)一步完善土地增值稅政策；三是繼續(xù)加強(qiáng)督導(dǎo)檢查，推動(dòng)土地增值稅清算工作全面深入開(kāi)展；四是強(qiáng)化科學(xué)管理，堅(jiān)持信息管稅，加強(qiáng)土地增值稅管理信息系統(tǒng)建設(shè)，嚴(yán)控核定征收，防止稅款流失?！?/P>

“對(duì)房企而言，這意味著應(yīng)繳稅額可能會(huì)有所增加。比如以前有的可以核定征收的，比如按照銷售收入8％征收，雖然很高，但可能還低于清算所需要繳納的稅額。如果一旦地稅局加強(qiáng)征管，說(shuō)你這個(gè)項(xiàng)目必須清算，不能再按照核定稅率征收了，那么它要交的稅會(huì)更高。還有的原來(lái)允許作為扣除項(xiàng)目進(jìn)行稅前列支的，一旦嚴(yán)格規(guī)范征管，可能也不行了。”上述稅收領(lǐng)域人士說(shuō)。

實(shí)際上，近幾年來(lái)，國(guó)稅總局對(duì)于各地土地增值稅征管工作的督導(dǎo)檢查從未放松。就在今年6月，國(guó)稅總局還對(duì)各地地方稅務(wù)局下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知》，要求“在土地增值稅清算工作、嚴(yán)格審核扣除項(xiàng)目、減少核定征收項(xiàng)目等方面還需要進(jìn)一步加強(qiáng)管理”。而在《通知》下發(fā)之前，國(guó)稅總局已經(jīng)對(duì)15個(gè)省市的土地增值稅征管工作進(jìn)行了督導(dǎo)，從7月開(kāi)始，又對(duì)遼寧、黑龍江、河北、天津、四川、重慶等省市進(jìn)行了督導(dǎo)。該《通知》還要求各地于8月底前將2013年土地增值稅征管工作情況、清算進(jìn)度和下階段清算安排報(bào)送國(guó)家稅務(wù)總局。

上述房地產(chǎn)稅收領(lǐng)域資深人士就此指出：“表面上看，國(guó)稅總局出來(lái)澄清了，說(shuō)央視的推算方法不對(duì)，系誤解誤讀。任志強(qiáng)和那45家房企取得了輿論上的勝利。但他們并沒(méi)有取得實(shí)質(zhì)性的勝利，因?yàn)閲?guó)稅總局未來(lái)會(huì)加強(qiáng)征管，推進(jìn)清算工作?！?/P>

任志強(qiáng)與中房協(xié)的“全面”反擊

就在11月26日當(dāng)天下午，國(guó)稅總局正式表態(tài)之前的幾個(gè)小時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)亦緊急召開(kāi)房地產(chǎn)土地增值稅問(wèn)題座談會(huì)，協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一、秘書(shū)長(zhǎng)苗樂(lè)如、華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)均做了發(fā)言。

朱中一表示，央視報(bào)導(dǎo)的有些數(shù)字“有不完全準(zhǔn)確的東西”，比如報(bào)導(dǎo)中提到的3．8萬(wàn)億這個(gè)數(shù)字，是根據(jù)一份綠皮書(shū)公布的全國(guó)房企2009年毛利的數(shù)據(jù)推算的，這個(gè)毛利數(shù)據(jù)是55．72％。但朱中一查到一個(gè)數(shù)據(jù)，2005年到2012年國(guó)內(nèi)A股的上市企業(yè)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)各年度平均毛利率依次為26.01%、28.71%、33.78%、36.46%、35.47%、37.79%、39.92%和33.37%?！斑@個(gè)數(shù)據(jù)里的公司都是上市公司，一般來(lái)說(shuō)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和企業(yè)的盈利水平相對(duì)比較高。上市公司都沒(méi)達(dá)到這個(gè)水平，整個(gè)行業(yè)可能這個(gè)數(shù)字就有點(diǎn)偏離了?！彼f(shuō)，根據(jù)這個(gè)毛利數(shù)字算出來(lái)的土地增值稅應(yīng)繳未繳稅額就沒(méi)有那么多。

朱中一表示，土地增值稅的征收，有預(yù)征、核定征收和清算幾種，而預(yù)提則是房企按照會(huì)計(jì)上的配比與謹(jǐn)慎性的原則，對(duì)尚未達(dá)到清算條件的項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)提，可能是分年度進(jìn)行的，這和央視所報(bào)道“應(yīng)繳未繳”并非同一概念。

而任志強(qiáng)則披露了幾年前國(guó)稅總局對(duì)萬(wàn)科、華遠(yuǎn)、soho中國(guó)等大型房地產(chǎn)公司的一次稅收抽查情況?！爱?dāng)時(shí)國(guó)稅總局登了報(bào)，下了狠心連查三年，結(jié)果最后你們看到國(guó)稅總局對(duì)這幾家公司做出了什么處罰？點(diǎn)名批評(píng)誰(shuí)了？至少?zèng)]批評(píng)萬(wàn)科沒(méi)批評(píng)SOHO沒(méi)批評(píng)華遠(yuǎn)。”任志強(qiáng)說(shuō)，“他們說(shuō)你要是交五個(gè)億，我們就不查你了，我一分沒(méi)交。不過(guò)最后還是罰了我兩千多萬(wàn)的稅，但這事他不好意思登報(bào)說(shuō)，那是因?yàn)槲覀儦v年所做的公益事業(yè)，基金、捐款什么的，都得交企業(yè)所得稅，還得交滯納金。還有兩張假發(fā)票，這事難免，餐館什么弄的假發(fā)票有可能?！彼麘蚍Q，“潘石屹公司這樣的私企我不敢說(shuō)，我這是國(guó)企，反正錢是國(guó)家的，我交稅不交稅和我個(gè)人利益沒(méi)關(guān)系，就算不交，我也一分錢拿不著，你說(shuō)我能不交嗎？

任志強(qiáng)指出，一家全國(guó)性房企總部所在地的地稅局不太可能弄清楚這家房企全國(guó)所有項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅是多少，除非把全國(guó)幾百個(gè)項(xiàng)目全部跑齊，因?yàn)橥恋卦鲋刀愂前凑枕?xiàng)目所在地來(lái)繳納的。

他同樣指出應(yīng)交未交和預(yù)提的區(qū)別。他認(rèn)為按照銷售收入1%-5%預(yù)征，這已經(jīng)是一筆很大的數(shù)字，因?yàn)殇N售收入當(dāng)中是包含土地出讓金成本的，如果地價(jià)占房?jī)r(jià)比重很高，可能最后竣工結(jié)算后清算出來(lái)實(shí)際應(yīng)繳納的土地增值稅比預(yù)征數(shù)額還要低，這種情況國(guó)稅總局理論上按照“多退少補(bǔ)”要求是應(yīng)該退還給房企的，不過(guò)實(shí)際操作中有時(shí)并不退還，而是充作其他稅收了。

至于預(yù)提的金額，各地稅務(wù)局要求不一樣，“有的地方稅務(wù)局要求你多提，有的地方要求你少提。利潤(rùn)這塊交所得稅，有的地方希望你不提，多按利潤(rùn)填點(diǎn)所得稅就行了?！比沃緩?qiáng)說(shuō)，“預(yù)提和及時(shí)應(yīng)交是兩個(gè)不同的概念。比如我賣了70%的房子，剩下30%沒(méi)賣完，預(yù)交了一部分土地增值稅。如果項(xiàng)目周轉(zhuǎn)多，可能剩下的就不著急出售，如果沒(méi)有達(dá)到清算條件，就不算是欠繳，政策是這么定的，我們這么做是符合法律的?！?/P>

“上市公司不會(huì)那么傻，他既然敢把自己應(yīng)納稅款往公告上寫，如果這些稅款屬于拖欠，就不怕稅務(wù)局拿著公告上的報(bào)表找我？這么好幾百億，要都是欠繳，而且是明確寫在上市公司公告里頭的，那稅務(wù)局不早就急了？”任志強(qiáng)說(shuō)。

明哲保身還是引火燒身？

中房協(xié)緊急召開(kāi)的“以正視聽(tīng)”座談會(huì)，將房地產(chǎn)行業(yè)與央視的土地增值稅唇槍舌劍大戰(zhàn)徹底“引爆”，其在業(yè)內(nèi)的關(guān)注度瞬間升溫至沸點(diǎn)。然而，地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)在會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)了解到，此次緊急會(huì)議籌備前期特別邀請(qǐng)了“央視提及的房企”，包括萬(wàn)科、SOHO中國(guó)、招商地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、融創(chuàng)中國(guó)以及金地等房企大鱷的代表，但包括萬(wàn)科在內(nèi)的大部分被邀請(qǐng)企業(yè)并未到場(chǎng)，只有“大炮”任志強(qiáng)及一家在港上市的房企代表到場(chǎng)。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，目前，大部分被“點(diǎn)名”的上市房企紛紛發(fā)布了公告予以澄清，但大部分企業(yè)并未派代表參與座談，也折射出這些開(kāi)發(fā)商對(duì)此事亦有后顧之憂：一方面，再參與“炒作”此事，恐“引火燒身”，被當(dāng)做典型被清算土地增值稅；其次，大部分開(kāi)發(fā)商的土地增稅的確并未被清算。

以萬(wàn)科為例，截至2012年底，應(yīng)交土地增值稅14.13億元，土地增值稅清算準(zhǔn)備金44.35億元，兩者合計(jì)超過(guò)58億元，約占該企業(yè)2012年度營(yíng)業(yè)收入5.67%、凈利潤(rùn)的46.60%。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，除了已預(yù)交的土地增值稅外，若其余的土地增值稅被清算，則在很大程度上會(huì)影響企業(yè)的凈利潤(rùn)。

不僅如此，這筆巨款延遲未交，也給企業(yè)帶來(lái)了一定的收益。以SOHO中國(guó)為例，截至2012年12月31日有應(yīng)交未交土地增值稅64億元，按60億元計(jì)算，月可獲銀行存款利息高達(dá)1500萬(wàn)元，每多拖一年就至少可以多賺1.8億元。

當(dāng)然，問(wèn)題并非全出在企業(yè)身上，上述分析人士稱，目前稅務(wù)部門對(duì)房企土地增值稅的征收管理政策過(guò)于繁雜，缺乏可操作性，導(dǎo)致征收成本大，拖延清算現(xiàn)象突出。

“土地增值稅計(jì)算方法復(fù)雜，企業(yè)自身都無(wú)法搞清楚，必須要借助會(huì)計(jì)師事務(wù)所的專業(yè)人員來(lái)完成?！币晃簧鲜泄矩?cái)務(wù)總監(jiān)稱：“為了完成清算，核實(shí)成本，企業(yè)必須細(xì)心留下房屋建造中的發(fā)票和合同，但還是有一些費(fèi)用沒(méi)有正規(guī)的發(fā)票，難以在成本中扣除，這些都給稅收工作增加了困難。”

鷸蚌相爭(zhēng)的戲碼仍在繼續(xù)，無(wú)論最終的“勝利”屬于哪一方，土增稅將入長(zhǎng)效機(jī)制或?qū)⑹谴髣?shì)所趨。