有專(zhuān)家指出，要真正走出“以房養(yǎng)老”的困境，還需要考慮到中國(guó)國(guó)情，進(jìn)行一系列的制度改革。而據(jù)記者觀察，目前要實(shí)行這一新的模式，依然有“三關(guān)”難過(guò)，其中最核心的是中國(guó)家庭的倫理觀。

第一關(guān)：房子不留給子女成嗎？

“孝道”是中國(guó)社會(huì)文明中的一個(gè)關(guān)鍵詞。由此，養(yǎng)兒防老以及贍養(yǎng)老人是約定俗成的社會(huì)風(fēng)俗。由之而來(lái)的是“養(yǎng)兒防老”“子承父業(yè)”的家庭倫理觀念：子女贍養(yǎng)父母，父母的財(cái)產(chǎn)包括房產(chǎn)則由子女繼承。在某網(wǎng)站一項(xiàng)公開(kāi)的社會(huì)調(diào)查中，八成人表示“以房養(yǎng)老”難以接受。國(guó)資委2010年的一項(xiàng)調(diào)查顯示，擁有房產(chǎn)自主權(quán)的老人已經(jīng)多于群體人數(shù)的72%，但是房子的處置權(quán)卻并不是老人自己說(shuō)了算。如果在這個(gè)時(shí)候，將房子賣(mài)掉來(lái)養(yǎng)老，無(wú)疑是在間接割斷親情的紐帶。因此，大部分老人更愿意把財(cái)產(chǎn)留給子孫。

記者走訪中，很多老年人也認(rèn)為，房子是自己一生努力得來(lái)的最大遺產(chǎn)。如果需要用房子養(yǎng)活自己，不僅自己內(nèi)心會(huì)有挫敗感，在外也會(huì)覺(jué)得自己和孩子都無(wú)顏面。

第二關(guān)：70年房屋產(chǎn)權(quán)是硬傷？

目前，中國(guó)銀行（機(jī)構(gòu)）中開(kāi)展的“以房養(yǎng)老”“倒按揭”業(yè)務(wù)極其有限，主要是因?yàn)檫@些用來(lái)做“倒按揭”的抵押房產(chǎn)房齡較老，70年土地使用權(quán)所剩時(shí)間不多，房屋價(jià)值難以認(rèn)定所致。基于此前多次失敗的經(jīng)驗(yàn)考慮，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”的核心在于如何真正盤(pán)活閑置住房。2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》雖然規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期”，但目前并沒(méi)有任何規(guī)定能夠明確，70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋自動(dòng)續(xù)期是否有償，如果存在續(xù)期費(fèi)，這對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言將是一個(gè)巨大的未知風(fēng)險(xiǎn)。

北京一家知名養(yǎng)老保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人為記者分析，如果現(xiàn)在30歲的年輕人，貸款30年，等到他退休時(shí)，房產(chǎn)所在的土地使用權(quán)已經(jīng)出讓了至少42年以上，因?yàn)檫@其中還要包括開(kāi)發(fā)商的買(mǎi)地、建房、出售這段時(shí)間在內(nèi)。如果以房養(yǎng)老，當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當(dāng)老人身故后，房子的使用年限更是所剩無(wú)幾。將如此殘缺的住房來(lái)出售很難賣(mài)出好價(jià)格，很可能會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)到期時(shí)，人還活著錢(qián)卻花光的尷尬情況。

另有一個(gè)核心的問(wèn)題是，要保證“以房養(yǎng)老”的順利實(shí)施，前提和基礎(chǔ)是過(guò)硬的建筑質(zhì)量。住建部副部長(zhǎng)仇保興曾表示，“每年20億平方米新建面積，讓我國(guó)成為世界上每年新建建筑量最大的國(guó)家，而建筑的平均壽命卻只能維持25-30年。

反觀發(fā)達(dá)國(guó)家，英國(guó)的建筑平均壽命達(dá)到132年，美國(guó)的建筑平均壽命也達(dá)到了74年?！翱梢?jiàn)，如果不能在建筑壽命和質(zhì)量上有實(shí)質(zhì)性突破，”以房養(yǎng)老“就是個(gè)偽命題。

第三關(guān)：準(zhǔn)入門(mén)檻是否太高？

中信銀行于2011年10月在國(guó)內(nèi)率先公布實(shí)施“以房養(yǎng)老”方案，考慮到風(fēng)險(xiǎn)的防控和按揭到期后的退出問(wèn)題，該行的“養(yǎng)老按揭”要求老年人或法定贍養(yǎng)人有多套房屋，其中一套房屋用于抵押，便于處置，貸款期限也不得超過(guò)10年。并且，貸款利息按照銀行基準(zhǔn)利率執(zhí)行，意味著10年的貸款利息也價(jià)值不菲。

有專(zhuān)家指出，既然擁有多套房屋，為什么還要抵押房屋貸款呢？賣(mài)一套多省事。況且，55歲開(kāi)始辦理住房抵押養(yǎng)老貸款，65歲就到期了，真的需要養(yǎng)老時(shí)，沒(méi)有錢(qián)了，房子也歸銀行了，那么這個(gè)貸款的意義在哪里？就適用的階層而言，其適用范圍也是十分有限的。一方面，對(duì)于那些退休待遇十分優(yōu)厚的城市人口（如機(jī)關(guān)事業(yè)單位退休人員）來(lái)說(shuō)，依靠不菲的退休金便足以養(yǎng)老，根本就沒(méi)有“以房養(yǎng)老”的必要；另一方面，對(duì)于那些沒(méi)有自有產(chǎn)權(quán)住房如租住在廉租房、公租房中的城市低收入人口來(lái)說(shuō)，雖然他們確實(shí)有養(yǎng)老之憂，但是又根本沒(méi)有條件和資格奢談“以房養(yǎng)老”。

也就是說(shuō)，有房子的人大多不需要“以房養(yǎng)老”，沒(méi)房子或者沒(méi)產(chǎn)權(quán)房的人根本沒(méi)辦法“以房養(yǎng)老”，這是“以房養(yǎng)老”最大的局限性。