近日，“國(guó)五條”細(xì)則落地，買賣雙方都擔(dān)心如果個(gè)稅按差額20%征收，這將增加大筆稅費(fèi)，所以不少民眾加緊辦理過(guò)戶相關(guān)手續(xù)。住建部官員表示房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則將于3月落地，但山東煙臺(tái)樓市在3月5日率先執(zhí)行個(gè)稅新政一天后即被叫停，這讓人無(wú)所適從。煙臺(tái)稅新政一日變臉的原因或許在于全國(guó)各地細(xì)則將于3月底出來(lái)，率先執(zhí)行個(gè)稅新政的煙臺(tái)政府現(xiàn)在成為出頭鳥(niǎo)，承受的壓力巨大…

背景

因房地產(chǎn)調(diào)控加碼拖累地產(chǎn)以及相關(guān)行業(yè)大跌，接近50只地產(chǎn)類個(gè)股跌停。3月4日滬指受重挫。滬指跌幅達(dá)3.65%，創(chuàng)下2011年8月以來(lái)滬指單日最大跌幅。

2007年5月，上海曾宣布強(qiáng)征二手房交易20%個(gè)稅，但因引發(fā)二手房過(guò)戶潮，很快就被叫停。

山東煙臺(tái)執(zhí)行個(gè)稅新政一天后被叫停

雖然“國(guó)五條”細(xì)則要求二手房交易嚴(yán)格按照差價(jià)的20%征收個(gè)稅，但在各地執(zhí)行細(xì)則未落地之前，尚有操作細(xì)節(jié)待推敲，這也造成了近日各地樓市“恐慌性過(guò)戶”情緒的升級(jí)。

未來(lái)交易稅費(fèi)可能大幅上升使得各地瘋狂景象頻現(xiàn)

本次“國(guó)五條”細(xì)則的重大措施即在稅收方面實(shí)行改革，其中個(gè)稅計(jì)征模式由此前總價(jià)1%-2%與差價(jià)20%二選一的模式，轉(zhuǎn)變?yōu)閺膰?yán)按照差額20%計(jì)征。

據(jù)中信建投證券測(cè)算，個(gè)稅調(diào)整能夠覆蓋接近4成的二手房交易，整體將抬升交易成本，未滿五年房產(chǎn)交易的個(gè)稅稅費(fèi)將由原政策的1%升至7.66%，對(duì)于一線城市而言，將高達(dá)9.96%。

交易稅費(fèi)的上升使得各地房產(chǎn)交易中心在上周五以來(lái)出現(xiàn)搶繳稅、搶過(guò)戶、搶簽約的瘋狂，上海、北京多處交易中心甚至已經(jīng)出現(xiàn)通宵排隊(duì)的瘋狂景象。瘋狂景象頻現(xiàn)也在倒逼地方政府早日出臺(tái)地方細(xì)則，穩(wěn)定市場(chǎng)，安定人心，讓市民不再恐慌。

全國(guó)各地個(gè)稅執(zhí)行細(xì)則有待明確

在各地執(zhí)行細(xì)則未落地之前，尚有操作細(xì)節(jié)待推敲，且很有可能給家庭唯一一套住房、剛性置換需求住房，以及動(dòng)遷房、房改房等合理住房需求留下政策“口子”。

雖然各地就買賣房屋個(gè)人所得稅的執(zhí)行細(xì)則仍有操作空間可推敲，但還是有很多人想趕搭“末班車”，畢竟萬(wàn)一細(xì)則不如自己預(yù)期，那么負(fù)擔(dān)的交易成本將會(huì)大幅上升。

20%個(gè)稅動(dòng)輒過(guò)十萬(wàn) 大大增加交易成本

2007年5月上海曾出臺(tái)按照差額20%計(jì)征個(gè)稅政策，但因引發(fā)個(gè)別區(qū)域二手房過(guò)戶潮而朝令夕改?，F(xiàn)在山東煙臺(tái)也出現(xiàn)個(gè)稅新政一天后被叫停的行為，樓市調(diào)控不確定性加劇。

山東煙臺(tái)率先執(zhí)行“新國(guó)五條”政策

據(jù)中證網(wǎng)報(bào)道，山東煙臺(tái)福山區(qū)已于3月5日率先執(zhí)行“新國(guó)五條”，房產(chǎn)證五年內(nèi)上市交易需繳納差額20%的個(gè)人所得稅。山東煙臺(tái)率先執(zhí)行“新國(guó)五條”政策能夠增加交易稅費(fèi)收入。

令人意外的是，3月5日下午中證網(wǎng)報(bào)道，山東煙臺(tái)執(zhí)行樓市個(gè)稅新政一天后被叫停，地稅局工作人員解釋稱目前執(zhí)行新政策尚不完善，具體方案仍在商討。

煙臺(tái)執(zhí)行個(gè)稅新政一天后被叫停增加了此輪樓市調(diào)控的不確定性，未來(lái)其他城市是否會(huì)效仿還有待觀察。如果效仿的城市過(guò)多將影響此輪樓市調(diào)控的效果。

住建部官員預(yù)計(jì)地方樓市調(diào)控細(xì)則3月底出臺(tái)

全國(guó)政協(xié)委員、住建部副部長(zhǎng)齊驥4日表示，住建部對(duì)各地房?jī)r(jià)控制目標(biāo)沒(méi)有指導(dǎo)意見(jiàn)，各地的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)需地方政府制定并發(fā)布，預(yù)計(jì)3月底調(diào)控細(xì)則將出臺(tái)。

住建部官員預(yù)計(jì)地方樓市調(diào)控細(xì)則3月底出臺(tái)，這是煙臺(tái)個(gè)稅新政一天后被叫停的原因之一。地方不能和中央的步調(diào)不一致，在中國(guó)，地方政府得服從中央政府的管理。

齊驥表示，各地出臺(tái)“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則均要以國(guó)務(wù)院政策為準(zhǔn)，不存在房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快的城市先出細(xì)則、上漲速度較慢的城市后出細(xì)則的問(wèn)題。這也證明煙臺(tái)需要按中央的統(tǒng)一安排調(diào)整政策。

樓市調(diào)控不能靠地方政府

當(dāng)前房?jī)r(jià)過(guò)高，很多在大城市工作的年輕人買不起甚至租不起房

雖然中央對(duì)樓市調(diào)控不再是“一刀切”，而是放權(quán)給地方政府和市場(chǎng)，但面對(duì)地產(chǎn)財(cái)政的巨大收益誘惑，地方政府真正自覺(jué)調(diào)控樓市的動(dòng)力很小，像山東煙臺(tái)為了增加個(gè)稅收入，率先執(zhí)行“新國(guó)五條”，和中央要求有所不同。

上有政策下有對(duì)策

沒(méi)有嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)，市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)很可能是繼續(xù)向上。此輪樓市調(diào)控的實(shí)際影響將取決于最終的執(zhí)行情況。

在地方政府推出征稅細(xì)則之前，煙臺(tái)率先征稅短期內(nèi)雖然可能增加稅費(fèi)收入，但長(zhǎng)期來(lái)看，二手房買賣成交量很可能將大幅走低，并不利于稅費(fèi)收入的持續(xù)穩(wěn)定。

過(guò)去十年樓市調(diào)控屢屢受挫的重要原因在于地方執(zhí)行阻力較大。房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)影響重大，地方政策難免“投鼠忌器”。靠賣地和征稅的土地財(cái)政和“GDP”為主的考核方式?jīng)Q定地方政府沒(méi)有動(dòng)力打壓房?jī)r(jià)和交易量。

結(jié)語(yǔ)山東煙臺(tái)個(gè)稅新政一天即被叫停將增大此輪樓市調(diào)控的不確定性，普通民眾對(duì)樓市調(diào)控更加無(wú)所適從。