限購兩年后，監(jiān)管層關于完善房地產(chǎn)調控政策的聲音日見響亮。

10月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，部署四季度經(jīng)濟工作。關于房地產(chǎn)市場調控，會議除了重申要“嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施”，特別提出“抓緊研究制定符合我國國情、系統(tǒng)配套、科學有效、穩(wěn)定可預期的房地產(chǎn)市場調控政策體系”。

會議同時提到，四季度要制定農(nóng)村集體土地征收條例。

此前的10月12日、13日和15日，溫家寶在中南海先后召開行業(yè)協(xié)會負責人、部分地方部門和企業(yè)負責人以及專家學者三場座談會。溫家寶說，“房地產(chǎn)調控初見成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅持調控政策不動搖。今天的調控，包括房地產(chǎn)業(yè)的科學規(guī)劃、規(guī)范市場秩序、使價格合理回歸，都是為了促進房地產(chǎn)業(yè)的長期穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。調控手段，從長期講還需要逐步完善，更加注重市場和法制手段?！?SPAN lang=EN-US>

市場和法制手段

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生昨日分析，溫家寶的表態(tài)基本上是對前一階段調控政策的總結，表明這一輪調控已進入總結期。

聶梅生說，對于這一輪調控政策的評價，業(yè)內(nèi)和學界已有共識，即行政手段調控有效，但不是長遠的辦法。

在她看來，從操作層面看，已經(jīng)出臺的限購、限貸、限價、限售政策，都不是市場手段。如何去替代，是一個問題。“短期內(nèi)不能指望這些政策有什么變化，否則房地產(chǎn)市場會有報復性反應。長期看，（還是）要改革?！?SPAN lang=EN-US>

聶梅生認為，溫家寶此番提出“（從長期講）更加注重市場和法制手段”，這對政府作出了要求。如果從立法的長效角度看，這會牽涉到一系列的改革，如稅收、戶籍等。長遠看，這需要對供需關系予以重視，包括當下的供需關系和對供需關系的預期。此外，還牽涉到加快保障房建設的問題。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認為，溫家寶的上述表態(tài)首先肯定了調控取得的成效，但行政的辦法會造成市場的扭曲和不公平，“這幾年，調控的目標一致盯在房價上，但歸根到底是要理順供求關系，供求關系理順了，房價自然會下來。”

“目前房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)觸底后連續(xù)四個月小幅恢復之勢，這表明調控政策是有效的，起到了防止房價過快上漲的作用?！甭櫭飞f。

易居根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)測算得出，9月70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比平均上漲0.02%，漲幅較8月收窄。

進入9月以來，各地樓市調控政策小幅收緊的趨勢仍在持續(xù)：上海開展限購政策執(zhí)行情況專項檢查，北京規(guī)定北京戶籍居民購房須持第二代身份證，廣州將對中心城區(qū)個別異常高價的住宅項目暫時采取限售措施等等。

“限購限貸也許會以更合理形式存在”

限購、限貸短期內(nèi)似乎仍難退出。

此前的7月31日，中共中央政治局召開會議。彼時，會議要求，下半年，“堅定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調控政策，堅決抑制投機投資性需求，切實防止房價反彈，增加普通商品房（資料、團購、論壇）特別是中小套型住房供應，抓好保障性安居工程建設，滿足居民合理的自住性住房需求?！?SPAN lang=EN-US>

顧云昌認為，從短期來看，現(xiàn)有的調控政策很難替代，原因是體制改革沒跟上?！艾F(xiàn)在房價是控制住了，但是不是也影響了行業(yè)的發(fā)展和增長？是不是對整個經(jīng)濟產(chǎn)生不利影響了？”顧云昌說，真實的需求，如剛需、改善型需求是很旺盛的，甚至投資性需求也是應該被允許的，真正應該限制的是投機性需求。

在他看來，有些地方房價過快上漲，那都是供求關系失衡所致。目前是通過限購的辦法來解決的，但房地產(chǎn)市場的問題其實是體制的問題，“像土地、稅收方面的改革這兩年沒什么推進，金融方面的改革一會兒冷一會兒熱，影響房地產(chǎn)市場預期。要想長遠解決房地產(chǎn)市場的問題，是要找出治本的辦法來?！?SPAN lang=EN-US>

即便是限購、限貸，某上市房企營銷負責人也認為“有改進空間”。

據(jù)該營銷負責人稱，類似限購、限貸等行政手段干預市場的情況，在西方發(fā)達國家也在一定程度上存在，但它們制定的政策更合理和科學。

他猜測，將來限購、限貸政策也許會以更合理的形式存在，在細則上可能會更合理，“像單身人士、戶籍方面的限制可能會放松或規(guī)定得更合理些，再比如非戶籍常住人口也能享受保障房等?！?SPAN lang=EN-US>

開發(fā)商“適應性”增強

限購兩年來，開發(fā)商對于調控的“適應度”明顯增強。

滬上某開發(fā)商直言，“對于企業(yè)來說，只能適應形勢，適應政策，適應市場，不適應就要被淘汰?！?SPAN lang=EN-US>

前述上市房企營銷負責人也說，調控兩年多來，目前他們基本能適應了，剛需項目也好，中高端項目也好，目前都能賣得動。房企已學會在政策限制下做市場，盡可能挖掘。

某上市房企副總裁介紹，剛開始調控時，大家手足無措，降價、高息融資，拼命存活下來。經(jīng)過這一輪調控后，對中小企業(yè)而言，基本是“守住”，不拿地，少開工，等等再說，再不行就退出，“通過這輪調控，我們看到，行業(yè)的集中度大大提高，一些央企漸漸躋身行業(yè)前列?！?SPAN lang=EN-US>

分區(qū)域看，上海盤谷房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海認為，一二線城市應該說基本已適應了調控，“一二線城市的好處是，有一個需求的池子，這個池子會隨著城市化發(fā)展而不斷擴充?！?SPAN lang=EN-US>

他認為，對剛需項目開發(fā)商來說，在一二線城市發(fā)展目前問題不大。房企在當下拿地時，也會根據(jù)調控和市場經(jīng)驗，設計中小戶型。但對于較為偏遠的三四城市，開發(fā)商還處在適應的過程中，“這些城市的開發(fā)商面臨的困難較大，市場需求如何擴展？如何可持續(xù)？它們的市場情況還沒有穩(wěn)定下來，還沒達到像一二線城市那樣穩(wěn)定的平衡點?！?SPAN lang=EN-US>

放眼長遠，宋海認為，最終還是應回到“市場決定市場”上來。除了房產(chǎn)稅、保障房，目前還看不到太多有效辦法，“保障房由于過去欠賬太多，集中在這幾年建設，壓力自然會比較大。但如果形成長久機制，會對未來的市場良性發(fā)展，對供求關系的平衡有好處?！?SPAN lang=EN-US>

某上市房企營銷總監(jiān)則提到，稅收政策方面還有提高空間，如增加交易、持有環(huán)節(jié)的稅費，“房產(chǎn)稅可能會在更多省市推廣，并推進到保有環(huán)節(jié)，交易環(huán)節(jié)的稅費也可能會被提高?！?SPAN lang=EN-US>