8月19日，人民銀行、銀保監(jiān)會相關部門負責同志約談恒大集團高管。人民銀行、銀保監(jiān)會指出，恒大集團作為房地產(chǎn)行業(yè)的頭部企業(yè)，必須認真落實中央關于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的戰(zhàn)略部署，努力保持經(jīng)營穩(wěn)定，積極化解債務風險，維護房地產(chǎn)市場和金融穩(wěn)定；依法依規(guī)做好重大事項真實信息披露，不傳播并及時澄清不實信息。

實際上，此次恒大集團被金融監(jiān)管部門約談早有跡象可循。8月17日，中央財經(jīng)委員會第十次會議指出，要堅持底線思維，增強系統(tǒng)觀念，遵循市場化法治化原則，統(tǒng)籌做好重大金融風險防范化解工作。要夯實金融穩(wěn)定的基礎，處理好穩(wěn)增長和防風險的關系，鞏固經(jīng)濟恢復向好勢頭，以經(jīng)濟高質量發(fā)展化解系統(tǒng)性金融風險，防止在處置其他領域風險過程中引發(fā)次生金融風險。

當時，市場普遍認為，“防止在處置其他領域風險過程中引發(fā)次生金融風險”或劍指近期個別房企面臨的債務危機。此次約談也進一步印證了市場猜測。

恒大進入多事之“秋”

債務規(guī)模居高不下，融資受阻，銷售不理想，恒大進入了多事之“秋”。

7月26日，國際信用評級機構標準普爾（下稱“標普”）將在香港上市的中國恒大以及其下屬公司的信用等級從B+下調到了B-；8月6日，標普又將中國恒大及子公司恒大地產(chǎn)、天基控股評級從“B-”下調至“CCC”，且評級展望為負面，主要是恒大的未償付風險正在上升，各商業(yè)方的資產(chǎn)凍結增加，表明流動性緊張。

8月10日晚間，中國恒大（03333.HK）、恒大物業(yè)（06666.HK）、恒大汽車（00708.HK）同時發(fā)布公告稱，中國恒大正在接觸幾家潛在獨立投資者，出售資產(chǎn)包括但不限于中國恒大在恒大汽車及恒大物業(yè)持有的部分權益。

8月17日，恒大地產(chǎn)集團董事長由許家印變更為趙長龍，總經(jīng)理和法定代表人也從柯鵬變?yōu)橼w長龍?？紤]到恒大地產(chǎn)的債務規(guī)模較高，如果發(fā)生局部違約，可能拖累相關高管成為失信人，此番操作被市場懷疑有規(guī)避相關風險的意思。

在業(yè)內看來，此次約談釋放出非常強的信號，房地產(chǎn)金融風險成為近期房地產(chǎn)領域重要的內容。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，這是央行首次對房企的直接約談，充分說明當前金融監(jiān)管部門關注了國內大型房企的金融風險。此類約談后，如何防范別的房企出現(xiàn)此類問題，也是關鍵，即針對房企債務風險等預計還會有各類管控。

嚴躍進分析，從約談內容看，恒大當前需要在經(jīng)營和債務方面處理好工作，要把防范經(jīng)營風險和債務風險作為重要的內容。此外，恒大要做好重要信息的披露，此事或涉及近期恒大地產(chǎn)板塊高管調整的烏龍事件。類似約談，實際上對恒大當前面臨的問題解決給出了指導性的思路。

次生金融風險劍指恒大

在近期部分大型房企和金融機構債務風險加大的背景下，在市場看來，此次央行、銀保監(jiān)會約談恒大，另一個出發(fā)點即防范房企流動性風險演變?yōu)榻鹑谙到y(tǒng)性風險。

早在兩天前，中央財經(jīng)委員會第十次會議指出，要夯實金融穩(wěn)定的基礎，處理好穩(wěn)增長和防風險的關系，鞏固經(jīng)濟恢復向好勢頭，以經(jīng)濟高質量發(fā)展化解系統(tǒng)性金融風險，防止在處置其他領域風險過程中引發(fā)次生金融風險。

系統(tǒng)性重大金融風險內涵很廣，既包括控制宏觀杠桿率過快上升勢頭、處置高風險金融機構、全面治理互聯(lián)網(wǎng)金融和非法集資等內容，也涉及應對企業(yè)債務風險、影子銀行和交叉金融業(yè)務風險、房地產(chǎn)金融化泡沫化風險等方面。

植信投資首席經(jīng)濟學家兼研究院院長連平對第一財經(jīng)表示，金融領域管控風險要在精準拆彈的同時，注意擴散的負面影響，管控好連鎖反應形成的風險。比如，個別房企出現(xiàn)問題，在金融機構又有很多融資，如果問題處理不好，金融機構會被拖累，很可能會帶來次生風險。

公開資料顯示，恒大集團近年在金融業(yè)出手頻頻。前幾年，曾先后布局銀行、保險、互聯(lián)網(wǎng)金融、融資租賃、金融資產(chǎn)交易所、保理等金融業(yè)務。

作為盛京銀行第一大股東，恒大對盛京銀行最早的投資始于2016年，恒大斥資70億港元成為盛京銀行大股東，持股9.96%。天眼查顯示，目前，盛京銀行第一大股東為恒大集團(南昌)有限公司，持股比例為36.4%。

而近日盛京銀行發(fā)布盈利預警公告指出，預計盛京銀行今年上半年凈利潤較上年同期下降約60%至70%，業(yè)績斷崖下跌。

“客觀而言，今年為了控制地方政府債務問題和地產(chǎn)調控，諸多融資渠道明顯收緊，引發(fā)了個別區(qū)域風險和地產(chǎn)企業(yè)的違約，而近期風險也有擴散跡象，甚至牽連我國經(jīng)濟的穩(wěn)定?！敝行抛C券研究所副所長明明認為。

房地產(chǎn)調控力度從嚴

除了與金融業(yè)牽扯頗深外，市場更關注的還有恒大的降杠桿情況。

從金融行業(yè)的視角看，房地產(chǎn)與金融是一對孿生兄弟，房地產(chǎn)貸款占整個銀行業(yè)貸款的三分之一，長期的共生互利關系將兩個行業(yè)緊緊捆綁在一起。房地產(chǎn)金融風險歷史上一度成為最重要的金融風險點之一。

去年，為落實房地產(chǎn)長效機制，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，監(jiān)管部門出臺“三線四檔5%”新規(guī)。具體標準為：剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率大于70%；凈負債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)各家房企財務狀況，按照踩線條數(shù)不同，從多到少分成“紅-橙-黃-綠”四檔進行管理。每降一檔，企業(yè)有息負債規(guī)模增速閾值的上限增加5%，即橙色檔、黃色檔和綠色檔的有息負債增速分別不超過5%、10%、15%。

當時，在住建部和央行聯(lián)合召開的重點房企座談會上，參會知情人士曾對記者透露，以恒大為代表的土地儲備較多的企業(yè)，希望將持有的按成本計價的大量土地增值部分計入資產(chǎn)，體現(xiàn)企業(yè)真實償債水平。

對此，央行相關人士當時回應稱，規(guī)則計算主要基于經(jīng)審計且公開披露的財務報表，土地由誰估值，按照什么標準估值，會計準則及審計都有明確規(guī)定。依據(jù)會計準則和財務報表，能夠保證規(guī)則的合理性、公平性和可操作性。此外，如果企業(yè)財務報表違反會計準則要求，依照相關法律法規(guī)，也會有相應的處理。

光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰認為，今年房地產(chǎn)領域調控力度明顯從嚴，部分大型房地產(chǎn)企業(yè)受“三線四檔5%”政策影響，進入了資產(chǎn)負債調整的“陣痛期”，現(xiàn)金流壓力加大。

王一峰表示，“防止在處置其他領域風險過程中引發(fā)次生金融風險”的總體邏輯是防止金融風險在交叉領域傳染，防范金融風險的無序擴散。一是，現(xiàn)階段解決“其他領域風險”過程中，企業(yè)高杠桿問題突出，容易形成從企業(yè)債務風險向金融領域的轉染，特別是地方企業(yè)在推進破產(chǎn)重整的過程中，對地方法人金融機構經(jīng)營穩(wěn)健性沖擊巨大。

二是，解決企業(yè)債務風險問題過程中，由于部分債務主體的“特異性”差，容易在相似業(yè)務結構的企業(yè)間形成傳染。特別是對于大比例借助資本市場直接債務融資的主體來說，一次性重定價效應會導致相似企業(yè)均出現(xiàn)融資困難，從而形成系統(tǒng)性的現(xiàn)金流壓力。

此外，金融風險傳染的隱蔽性強，傳染鏈條復雜，容易形成跨市場跨區(qū)域風險傳播，需要的建立相應的阻斷機制。

嚴躍進認為，約談后，恒大債務問題解決思路會更加清晰。后續(xù)來看，恒大將從解決債務思路和穩(wěn)定經(jīng)營角度出發(fā)，化債務風險、穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)務。