“國內(nèi)賣房赴海外抄底”、“北京一套房換美國6套房”“收益率高達40%”……類似的廣告讓很多投資者為之心動。但是曾經(jīng)有過投資海外買房的諸多人士,均以親身經(jīng)歷告知,投資海外房產(chǎn)遇到的“坑”數(shù)不勝數(shù)。一些中介公司往往利用投資者不了解國外政策、語言不通、海外信息溝通不暢、維權(quán)困難等問題,設下種種陷阱使投資者蒙受損失。

陷阱1

未獲預售批準就賣房

有的國外開發(fā)商開發(fā)建設的海外房產(chǎn),在尚未取得當?shù)卣鷾实那闆r下就出售給中國買家,一旦此類房產(chǎn)長時間無法通過當?shù)卣鷾?中國買家就難以獲得合法產(chǎn)權(quán)。

去年夏天,凌剛參加了某知名財經(jīng)專家做的海外投資講座,得知北京一家經(jīng)紀公司正在推出美國酒店投資項目。“當時我覺得有財經(jīng)專家為項目‘背書’,應該是值得信賴的?！钡柘壬鷽]有想到,他為此付出了極大的代價。

幾天后,凌先生來到這家經(jīng)紀公司,接待人員對他熱情推介?！爸恍杞?0%的首付款,剩余的60%我們幫你辦理貸款?！绷柘壬桓嬷?該項目每年會有高達12%的年收益率?！拔逍羌壘频暧袑Ｈ舜蚶?對方包租20年,到期后還可以回購,相當于用40萬美元的首付款撬動了20倍的杠桿,實際收益率近25%?！?/p>

凌先生當即與其指定的美國某公司簽署了包括買房、包租、回購在內(nèi)的3個合同,交納了10萬美元的定金。

事后凌先生心里卻有點隱憂,便通過在美國的律師朋友幫忙查詢這個項目,結(jié)果發(fā)現(xiàn)很多問題:“有幾點是嚴重違反美國法律的,首先是在美國賣房需要政府出具的公開報告,但他們當時沒有;其次美國規(guī)定收到的款項應該打到第三方監(jiān)管的賬戶上,而不能打到公司的賬戶上;而且美國規(guī)定收取意向金,只能是房價的3%,而不是首付40%。”

和凌剛遭遇類似的還有很多業(yè)主,劉華日前也將這家經(jīng)紀公司告上了法庭。劉華稱,按照被告的要求,他與美國某公司簽訂了購房協(xié)議,在協(xié)議中約定竣工日期為2016年12月31日。隨后他支付了首付款17余萬美元。但被告及美國某公司卻未在約定時間內(nèi)竣工,至2017年3月,該項目土地尚未動工。而且簽訂購房協(xié)議時,該項目未取得土地公開報告,未獲得預售批準,被告對項目運營情況和投資款的去向均未向原告如實告知,已構(gòu)成違約。

凌先生告訴記者,他先是通過美國的律師向美國某公司發(fā)出了律師函,然后開始了與經(jīng)紀公司交涉的曲折過程。最初對方非常強硬,利用各種辦法拖延退款,但凌先生堅持不懈,在國內(nèi)也請了律師,耗費了大量精力去交涉退款事由,終于拿回了10萬美元。

陷阱2

包租竟然變成無人租

除了政策風險,很多海外房產(chǎn)項目號稱通過包租返利等方式,使買房者的投資年回報率可達到15%至25%。涉足過海外房產(chǎn)交易的業(yè)內(nèi)人士弗先生告訴記者,有的公司并不能保證資金安全,投資人的購房款沒有被用于投資項目土地建設,此外投資者購買的海外房產(chǎn)如果難以出租,代理機構(gòu)會用后來的投資者的錢款支付之前投資者的包租返利,形成了脆弱的資金鏈,一旦發(fā)生斷裂,返利會化為泡影。

3年前,戴女士與北京一家國際投資咨詢公司簽訂了房產(chǎn)預訂協(xié)議,在該公司推介下,她與美國一家公司簽訂合同,以相當于30余萬元人民幣的價格購買了位于美國中部地區(qū)某市的一間公寓。戴女士付給咨詢公司1萬元定金,而購房款則通過銀行轉(zhuǎn)賬打到了咨詢公司法人賬戶上。

“當時對方承諾包租,有固定收益,回報率很高,業(yè)主只需要承擔物業(yè)稅等即可。”但戴女士買了房子以后卻并沒有按期拿到租金回報。經(jīng)了解她發(fā)現(xiàn),這套房產(chǎn)位于郊區(qū),位置偏僻、周邊人口稀少,很難出租出去,房子只好空置。而當?shù)胤慨a(chǎn)的稅費很高,戴女士不僅沒有租金回報,反而拖欠了包括物業(yè)費等在內(nèi)的大筆費用。物業(yè)公司警告她,如果拒不交納欠費,其房產(chǎn)有可能被沒收。

2015年,戴女士等多名購房者在美國當?shù)胤ㄔ簩Ψ课蓍_發(fā)商等提起了訴訟。后該案調(diào)解解決,戴女士只獲賠了6000美元。隨后,戴女士將北京的國際投資咨詢公司訴至法院,要求解除房產(chǎn)預訂單并退還購房款。

但法院駁回了戴女士的訴訟請求。法院認為,戴女士與某咨詢公司所簽訂的房產(chǎn)預訂單,實為咨詢公司為戴女士提供的居間合同。該合同明確約定正式購房合同由戴女士與第三方簽訂,因此房屋買賣合同相關(guān)權(quán)利義務不應向咨詢公司主張。咨詢公司提供了居間服務,戴女士也訂立合同購買了房屋,因此要求解除預訂單缺乏依據(jù)。

業(yè)內(nèi)人士指出,過高的投資回報率意味著很大的投資風險,因此承諾超高的投資回報率,很有可能存在虛假宣傳。

陷阱3

中介低價購進加價賣出

讓李先生郁悶的是,他為女兒移民在葡萄牙購買的房子,竟然是中介以低價搶先購買后,再加價兩倍賣給他的。

李先生是2013年8月與北京某咨詢公司簽訂的委托辦理葡萄牙投資移民服務協(xié)議,后又與該公司指定的葡萄牙律師簽署了《委托書》。之后,李先生得知,其所購的房屋是另一家公司兩名員工以18萬余歐元當日購買后以55萬歐元的價格賣給他的。而這家公司與李先生委托的某咨詢公司關(guān)系緊密。

“購房過程是咨詢公司與當?shù)芈蓭熂暗官u者合作完成的?！崩钕壬鷼鈶嵉卣f,經(jīng)評估最終確定該房屋的市場價值為35萬歐元,他實際損失20萬歐元。

李先生認為,他所持有的證據(jù)足夠證明正是由于某咨詢公司未能誠信協(xié)助購房,導致其損失?！皳屜荣徺I房屋再賣給我們,給我們造成了嚴重的經(jīng)濟損失?！痹诖诉^程中,咨詢公司未向他及家人告知房源的真實情況,包括賣房者身份、二手房、真實價格等。

咨詢公司的答復是,他們對客戶的義務只是協(xié)助移民,并沒有幫其購買房屋。雖然李先生將咨詢公司告上了法庭,但法院未能支持他要求咨詢公司賠償損失的訴求。法院認為李先生委托葡萄牙律師買房,故該律師簽署的合同可以視為是原告真實的意思表示。

而另一位購房者萬女士比李先生幸運,拿到了部分退款。2014年,萬女士與另一家咨詢公司簽訂了葡萄牙居留簽證委托合同。咨詢公司為萬女士設計的方案為購買葡萄牙當?shù)氐姆慨a(chǎn),作為不動產(chǎn)投資,從而符合辦理居留簽證的條件。

合同簽訂后,萬女士在咨詢公司的全程安排下,前往葡萄牙購買了一套房產(chǎn),房價款為53萬歐元,其居留簽證也辦理完畢。

但次年2月,萬女士及其家人前往葡萄牙度假,與鄰居溝通中獲知,她購買的房屋的價格遠遠高于該房屋的實際價格,該房屋實際價值僅為35萬歐元。

萬女士遂將咨詢公司告上了法庭。后法院判決咨詢公司補償萬女士7萬歐元。

律師建議

要書面約定國內(nèi)中介承擔連帶責任

北京京師律師事務所的封躍平律師分析指出,目前房屋中介亂象叢生,不少國內(nèi)中介在購房國家申請以購房為主營業(yè)務的外殼公司。國內(nèi)實際控制人安排國內(nèi)客戶將購房款打入外殼公司,并和境外機構(gòu)簽訂購房合同。一旦客戶資金一去不復返,客戶通過合同無法向國內(nèi)中介追償。因為合同的簽訂主體在境外,客戶也很難通過域外訴訟來挽回損失。另外,在大多數(shù)國家,涉及不動產(chǎn)糾紛一般管轄權(quán)屬于不動產(chǎn)所在地法院。所以,國內(nèi)購房者身處國內(nèi),很難通過國內(nèi)法院尋求到及時、有效的救濟。

封躍平律師建議,投資者應做好證據(jù)保全工作,對于開發(fā)商派發(fā)的宣傳冊、廣告彩頁或者其他宣傳資料應妥善保存,簽訂購房合同時,對于開發(fā)商承諾的條件,也可以要求納入合同中。一定要在置業(yè)前進行實地考察,全方位了解所購房產(chǎn)的設置及周圍環(huán)境。并了解當?shù)胤慨a(chǎn)市場,預防中介層層加價、隱瞞與欺詐等行為。海外房產(chǎn)市場服務分工相當細,建議聘請當?shù)芈蓭熖峁┫鄳姆煞?確保交易順利進行。

此外,購房者應將定金及后續(xù)房款放到公證公司或由銀行進行統(tǒng)一管理,建立交易資金第三方監(jiān)管制度,不直接付款給業(yè)主,以保證資金的安全。

“海外購房也要看地段,如果房價比較便宜,一般是在郊區(qū)很偏僻的地方,建議不要購買。”北京盈科律師事務所胡文友律師建議,購房者通過國內(nèi)中介機構(gòu)進行海外購房,要特別書面約定國內(nèi)的中介承擔連帶責任,并且在合同中約定好管轄法院,最好約定好原告的住所地法院有管轄權(quán)。